活動報告(第四期)

※過去の活動報告はこちらからご覧いただけます。

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第七回7月10日

テーマ

不動産市場における「これから10年の構造変化」

講師榎本英二野村不動産アーバンネット代表取締役
兼副社長執行役員

第七回目の講義は榎本さんによる「不動産市場における『これから10年の構造変化』」。
次世代に向けて塾生達が活躍するうえで「仮説を持つことを大切にして、ビジネスチャンスを見つけてほしい」というメッセージから始まりました。
変化をいかにビジネスチャンスにするか、これから考えられる「新築からセカンダリー(既存)へ」「運用資産1.6京円へ」「人生100年時代」「不動産テックの時代」といった7つの構造変化について、まずご自身の仮説を述べた上で、塾生全員と意見交換を行いながら講義が進んでいきました。

【塾生の声】

不動産ビジネスでの長いご経験を背景に、「仮説」を持って考えることの大切さを、新築−中古、人生100年時代のニーズ、グローバル都市間競争、AI等の新技術など様々な切り口で考える種を頂きました。少子高齢化、人口減少など、ネガティブに捉えがちな変化の中においても、いかにビジネスの機会を捉えるかというだけに留まらず、日本が将来世代にいかに豊かな暮らしを繋げていけるかということに広がりを持つ講義でした。(30代・公務員)

生まれ来るビジネスチャンスに、いち早く気づくためには、将来に関する「仮説」を持つことが重要。例えば、日本の不動産市場が行き着く先についての仮説(例:日本=米国×0.4)を持っていれば、日々目の前を流れる情報は、仮説の検証材料となる。いち早く検証できれば、市場の行き着く先を見据えた新しいビジネスに、いち早く乗り出せる。
講義を通じて、仮説とは「アイデアの源泉」であり「1を聞いて10を考えるツール」であると捉えることができるようになりました。この新たな視点を、早速自身の仕事に活用したいと思います。(30代・建設業)

  • 不動産市場における「これから10年の構造変化」
  • 不動産市場における「これから10年の構造変化」
榎本 英二

1985年慶應義塾大学経済学部卒業。1985年野村不動産入社、経理・総合企画・商品開発・資産運用事業に携わる。2008年執行役員 資産運用カンパニー副カンパニー長兼運用企画部長、2009年野村不動産投資顧問副社長、2013年野村不動産常務執行役員法人営業本部副本部長、2015年野村不動産アーバンネット専務執行役員を経て2017年同代表取締役兼副社長執行役員就任、現在に至る。
1990年大手米国年金基金との米国不動産投資を開始し、1997年からは日本の不動産投資に着手、2001年不動産私募ファンド運用のため、野村不動産インベストメント・マネジメント株式会社設立。2002年には日本の運用会社による初めてのオポチュニティファンドである日本不動産オポチュニティ・ファンド(JOFI)の組成・運用を手がける。2004年以降、同社の安定型不動産私募ファンド(Smileシリーズ)の組成に携わり、2005年野村不動産投資顧問株式会社を設立、不動産証券化商品への投資に着手。2010年私募REIT第一号を運用開始。2013年野村不動産にてCREを中心とした法人営業を担当。2015年野村不動産アーバンネットにて仲介・CRE部門の企画を担当。
宅地建物取引主任者、日本不動産鑑定協会会員、日本証券アナリスト協会検定会員

全体勉強会7月3日

7月3日に一・二・三期のからくさ不動産塾の卒塾生と現四期生を交えた合同勉強会を開催しました。

今年の勉強会は、カーシェア事業等を行っている会社の卒塾生から「未来の不動産とモビリティの関係を考える」について話題提供をして頂きました。
自社のカーシェアの公民連携やカーシェアを活用した附置義務緩和事例のほか、国内外におけるMaaSやライドシェアの動向、国や民間の最新の取組みなどについて紹介頂きました。塾生達にとって「このような動きがこれらかの不動産にどのような影響を与えるか」を考えるいい機会となり、質疑応答・議論が長く続きました。

その後は場所を移した懇親会が行われました。同じ志を持って当塾に参加してきた仲間同士、すぐに打ち解け、大いに盛り上がりました。
現在、卒塾生・現塾生合わせた1~4期の塾生は72名になりますが、今回の勉強会には8割を超える塾生が参加しました。
これからも、期を超えた縦の繋がりも広がるよう、勉強会などのイベントを企画していく予定です。

  • 全体勉強会
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第六回6月19日

テーマ

これからの都市を考える

講師内田 要不動産協会副理事長専務理事

第六回目は、内田さんによる「これからの都市を考える」。都市を取りまくメガトレンドや国際都市間の比較の中で東京の特徴・課題などの解説がありました。また後段には、今年4月に不動産協会が4月22日に公表した「オフィスの未来に関する調査」の結果概要について、ザイマックス総研の石崎さんの説明がありました。
生産性を上げるには、イノベーションを生み出すために都市がどうあるべきか。年齢や学び方・働き方・住まい方などのライフスタイル、社会参画の様態、国籍・文化・価値観などあらゆる面での多様化が進む社会において「人生100年時代の都市・オフィス・住宅とは」をテーマにチームディスカッションが行われました。各チームの発表後、清水先生、内田さんから講評をいただきました。

【塾生の声】

イノベーションやダイバーシティという観点から今後の都市・建物のあり方を考察する講義でした。将来を見通す各種データは、これまでの成功体験や当たり前としていた前提条件に囚われていては通用しない現実を浮き彫りにしています。
一度出来上がると簡単には変更、造り替えができない特性を持つ都市・建物において、スピードや多様性を求める社会のニーズをどう受け止め実現するか、つくり手の一端を担う者として今後も大きなテーマとして取り組みたいと思います。(30代・建設業)

  • これからの都市を考える
  • これからの都市を考える
内田 要

東京大学法学部卒業。建設省入省、国土交通省総合政策局政策課長、大臣官房審議官(不動産担当)、土地・水資源局長、土地建設産業局長を経て、2012年独立行政法人都市再生機構副理事長、2014年より、内閣官房地域活性化統合事務局長、内閣府地方創生室長として、地方創生、国家戦略特区の事務方とりまとめ。2015年11月より現職。麗澤大学客員教授。

第五回6月5日

テーマ

先を読むための「アナロジー思考」

講師細谷 功ビジネスコンサルタント/著述家
(株)クニエ コンサルティング/フェロー

第五回目の講義は不動産から離れ、思考力を養うスキル講座です。テーマは『地頭力を鍛える』などの著書で知られる細谷さんによる「先を読み、新しいビジネスを発想するためのアナロジー思考」。自分の課題や問題に対して「一見、遠い世界」での抽象化した共通点を見つけ、ひらめきや不連続な仮説を立てていく。多くの事例紹介や演習を通して塾生は「アナロジー思考」を学んでいきました。

【塾生の声】

講義を受けるまでは「アナロジー思考??」という感じでしたが、細谷先生のわかりやすい講義やグループディスカッション等を通じて、こんな発想・思考方法があったのかと、まさに目から鱗でした。
時代の変化で陳腐化しないアナロジー思考等を習得すべく、講義終了後、早速先生の著書「地頭力を鍛える」「アナロジー思考」を購入し拝読しております。
今後も新たな気付きに出会えることを楽しみに1年間頑張りたいと思います。(30代・生命保険)

非連続的に変化する今の世の中においてはこれまで競合とされていなかった企業・業種と争うことになり、その競争の中で生き残るためにはアナロジー思考が大切であることを学んだ。アナロジー思考とは「要するに何なのか」という関係性をできるだけ遠くのものから連想し、そこから齎される人の行動パターンの変化に対する仮説を立てるということである。
感想としては、これまではアナロジー思考と対照的である論理的思考を意識することが多く、アナロジー思考に挑戦するワークは非常に新鮮かつ難しく感じた。今後は日常の場面からアナロジー思考を行う癖をつけたいと思う。(20代・アセットマネジメント)

  • 先を読むための「アナロジー思考」
  • 先を読むための「アナロジー思考」
細谷 功

株式会社東芝を経て、アーンスト&ヤング、キャップジェミニ等の米仏日系コンサルティング会社にて業務請負改革等のコンサルティングに従事。近年は問題解決や思考力に関する講演やセミナーを企業や各種団体、大学等に対して国内外で実施。主な著書に『地頭力を鍛える』『アナロジー思考』(東洋経済新報社)、『メタ思考トレーニング』(PHPビジネス新書)等がある。

第四回-第2部5月22日

テーマ

消費者行動の変化と小売業のあり方

講師藤原 真ザイマックス商業不動産サポート事業部 事業推進部長

講師山田 賢一ザイマックス不動産総合研究所 主任研究員

第四回目の後半は藤原さんと山田さんによる「消費者行動の変化と小売業のあり方」。eコマースの進展、AIの進化、人口減少、都市構造の変化など、様々な要因によって、今後小売業はどのように変化していくのか。事前に配布された資料を元に、「食品スーパー」「ショッピングセンター」「ロードサイド店舗」「百貨店」の「不動産」としての未来(概ね10年~20年後)についてチームに分かれ、ディスカッションが行われました。各チームの発表後には講師による講評と補足解説が行われる中、小売業に関係する塾生達が自分の経験や最近の動向を皆に共有するなど、活発な議論が行われました。

【塾生の声】

商業施設については、eコマースの脅威でネガティブと考えられがちですが、逆にそれを機会と捉えた動きが今後一層進んでいくかと思いました。
百貨店・郊外ショッピングセンター・スーパー等、各アセットクラスによってフェーズが異なるため、それぞれが抱えている課題を見直す良い機会となりました。(30代・ファンドアナリスト)

商業施設の業態は、業務を通して概要は把握していても、現状・環境のデータも踏まえ、近未来を業態毎に議論することはとても貴重な時間となりました。リノベーションの事例や業態毎の最近のトピックス等、「生の情報」を聞くことができました。業務で調査されている講師の方々のお話は一つ一つ説得力があり、これからもしっかり吸収していきたいと思います。(30代・信託銀行)

  • 消費者行動の変化と小売業のあり方
  • 消費者行動の変化と小売業のあり方
藤原 真

1998年株式会社パルコ入社。店舗運営、マーケティング、新業態施設プランニング・リーシング等に従事。2006年ザイマックス入社後、大型商業施設開業・リニューアル等を牽引、現在は小売企業を対象としたCRE・不動産サポート事業を行う。京都大学文学部卒業。

山田 賢一

1991年大手流通企業に入社。10年以上にわたり、新規出店・改装のプランニング業務に携わる。2007年にザイマックスグループ入社。主に商業施設の運営管理業務を行う。2014年よりザイマックス総研にて商業施設・小売業界の調査研究を担当。上智大学文学部卒業。

第四回-第1部5月22日

テーマ

グローバルな視点からみた日本の働き方とオフィス戦略

講師石崎真弓ザイマックス不動産総合研究所 主任研究員

第四回目の前半は石崎さんによる「グローバルな視点からみた日本の働き方とオフィスの未来」。企業の働き方改革に取組む実態や課題、このような企業の動きがオフィス市場にどのように影響を与えるかについて、様々なデータ等を用いた解説がありました。今後、企業が働き方改革を進める上でワークプレイスのあり方は重要な経営課題として認識され、スペースの効率化やABWの導入、フレキシブルに利用できるオフィスの選択といった流れが進む。そのような中で、不動産事業者は複雑化する企業のニーズに対するサービスの提供が求められるとの解説がありました。

【塾生の声】

今世間から一番注目を浴びているホットワードである「働き方改革」。実態を伺うと、企業側の意識が高い反面コストがかかる・実働を把握しにくいなど、決して容易に克服できないハードルが存在している。「改革」と言うと、一般的に形・制度面に目を向けることが多いが、働く場所としての「オフィス」そのものの定義が変わる時代になってきていますし、不動産を心理学・空間学的なパースペクティブから分析する流れも、いずれ当然のようになると思われます。シェアオフィスは海外にもまだ成功例が数少なく、少子高齢化と人手不足が深刻に進んでいる日本は、検証にとってむしろ最適な環境かもしれない。(30代・不動産総合サービス)

働き方改革において、多様なワークスタイルへの受容性を高める必要性を再認識するとともに、多様性というのは自由ではなく、信頼と自律の相互関係により初めて成立するものであることを本講義を通じて学びました。働き方関連法案が成立し、脚光を集めている現状ではありますが、これはあくまでもきっかけであり、未来においては、オフィス・住宅・商業等の既存の用途概念を超えて、ディベロッパーとしては、人のアクティビティを軸にしたシームレスなハード・ソフトの両面での広義の不動産を提案し続けていく必要性を感じました。(30代・不動産業)

  • グローバルな視点からみた日本の働き方とオフィス戦略
  • グローバルな視点からみた日本の働き方とオフィス戦略
石崎真弓

リクルート入社、リクルートビルマネジメント(RBM)出向。
オフィスビルの運営管理や海外投資家物件の PM などに従事したのち、マーケティング部にて数多くの投資家向けのマーケットレポートやデューデリジェンスなどを担当。
その後も、ザイマックス不動産マーケティング研究所(ザイマックス総研の前身)及び現ザイマックス総研で一貫して不動産マーケットの調査分析、研究に従事。さらに最近では、「働き方とオフィス」をテーマにした研究調査をしている。

第三回5月8日

テーマ

ストック型社会における建物を考える

講師吉田 淳ザイマックス不動産総合研究所 取締役・主幹研究員

第三回目の講義は、「ストック型社会」がテーマ。「建物とは何か?」から始まり、建築ストックの現状や保有・運用にかかわるリスク、建物寿命に関する考察、今後求められてくる建物などの講義があり、その後、不動産を取り巻く社会環境の変化として「人口減少および高齢化の進展」「働き方改革の進展」などについてグループディスカッションと発表が行われました。四期生にとっての初めてのグループディスカッションでしたが、その後の懇親会では「様々な業種の方たちと意見交換ができるのはとても刺激的だった」といった声がでていました。

【塾生の声】

私が普段接している法律実務では、あるべき方向性を見定めて摺り合わせていく議論が多いです。他方で、今回の「ストック化社会」といった社会の動向ないし変化に着目し、その観点から建物の意味や将来を考え直すという検討は、「あるべき方向性」が容易には見定まりません。ディスカッションでは、多様でありながらも、それぞれ説得的で興味深い意見や予想が交わされ、とても新鮮で刺激的に感じました。
今回は3回目の講義であり、まだまだ序の口ですので、幸運にもご一緒させていただくこととなった他の塾生の皆さんとともに、今後とも目一杯勉強させていただきたいと思います。(30代・法律事務所)

普段取引したり検討したりしているオフィスビルを考えても、やはりバブル時期に建てられたものが非常に多く、グラフで改めて見るといびつさに驚きました。
また、日本では様々な要因で不動産(建物)の寿命が短命ということも少し実感があって、少し前まではすぐに解体新築という流れだったと思います。しかし、建築費の高騰などもあり、よりメンテナンスやコンバージョンの重要性は高まってきているのだと思います。
グループワークではいろんな意見が活発に出ており答えはまとまりませんでしたが、Iot・AI技術革新や働き方改革・人口減少など様々な要因により、これまで以上の速度で建物に求められる仕様も変化していくとすると、少し先を見据えて対応していくことが、良質な建物ストックの形成に寄与するのではないかと感じました。(30代・不動産総合サービス業)

  • ストック型社会における建物を考える
  • ストック型社会における建物を考える
吉田 淳

日本リクルートセンター(現・リクルート)入社。ビル事業部西日本部長などを経て、リクルートビルマネジメント(現・ザイマックス)取締役。2001年ザイマックスビルディングサイエンス(現・ザイマックス総研)を設立し、現職。建物管理、修繕、環境不動産分野の研究を主幹している。CASBEE不動産評価検討小委員会委員、スマートウエルネスオフィス研究委員会・評価ツール開発WG委員、不動産証券化協会・資格教育小委員会分科会委員などを務める。

第二回4月24日

テーマ

不動産市場の未来

講師清水 千弘日本大学スポーツ科学部、東京大学、MIT不動産研究センター

第二回目は、当塾のアドバイザーでもある清水先生による「不動産市場の未来」と題した講義でした。ビッグデータから予見できる日本の未来。人口減少、高齢化、そしてそれに伴う土地価格の下落といった課題に対し、どのようにして立ち向かうのか。また、AIの活用事例を取り上げ、我々の業務はどう変革していくのだろうか、といった不動産業界を牽引するリーダーを志す塾生に向けた未来を展望する内容でした。

【塾生の声】

本講義冒頭の「予測は当たらない」「Unknown unknownsの時代」「ビッグデータは(正解を導くものではない)リスクの範囲は限定できる」などの話によってビッグデータが何たるかが朧気ながら見えてきた。不動産市場の将来の考察は悲観することではなく、事実は事実として認識し、我々は「“幸せ”“豊かさ”の絶対的な価値を不動産市場の中でどう作り上げていくか」を考えることだと感じた。(30代・小売業)

ビッグデータから、過去を振り返り、今後の都市の在り方を考えたときに「アメニティ」という言葉が一つのキーワードになっていることが、まず目から鱗であった。是非、今後の仕事に活かそうに思う。さらに私の中で大きな衝撃だったのは、AIが担える不動産業務の実例についてである。よりクリエイティブな仕事が、今後どんどん産まれるまさに節目の時代に生きているのだと実感した。また、最後に「これらがどう人の幸せに貢献できるのか」という本質に立ち返った議論もあり、今もずっと考えさせられている。(20代・不動産業)

  • 不動産市場の未来
  • 不動産市場の未来
清水 千弘

日本大学スポーツ科学部教授。東京大学空間情報科学研究センター特任教授、ブリティッシュコロンビア大学客員教授、マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員等を兼務する。東京大学博士(環境学)。シンガポール国立大学不動産研究センター、麗澤大学経済学部元・教授。専門は、指数理論・ビッグデータ解析・不動産経済学。主な著者に、『市場分析のための統計学入門』朝倉書店(2016)、『不動産市場の計量経済分析』朝倉書店(唐渡広志との共著(2007))、『不動産市場分析』住宅新報社(2014)など多数。Fellow of RICS、Member of CRE。

第一回4月10日

テーマ

開講式・不動産を見る目、価値の考え方

講師中山 善夫ザイマックス不動産総合研究所 代表取締役社長

からくさ不動産塾、第四期が開講しました。今期も様々な業種から19名の塾生を迎えてのスタートです。講義に先立ち、中山塾頭、アドバイザーの清水先生より開講の挨拶がありました。また、第16回目の講師である吉崎さんが来られ、ご自身がからくさ不動産塾1期生だった事を踏まえたエールが4期生に送られました。

講義はプログラムの導入ということで、不動産についての基本的概念の確認のほか、【不動産のこれからを考える上でのトピック】について各グループに分かれてディスカッションを行いました。

【塾生の声】

不動産の本質を考える。
業界の本質を考え抜くとは言うは易し、無知が力となって発揮されていた駆け出しの感性はいつしか擦り減り、何れの立場であっても、所属する組織や環境によって概ね事象の捉え方の視座は固定化されていくと思います。
第1回目の講義ではその凝り固まった塾生の視座をほぐすべく、塾頭より「不動産を見る目、考え方」として“知ってはいても日常で捉えていなかった視点”を再認識すべく教示頂き、テーブルディスカッションでも同年代の様々な事象の捉え方を共有し互いに良い刺激になりました。
新元号を迎える年に開催される現代版「松下村塾」、人生の大きな糧になる1年間の入り口に立ち、身が引き締まると共に大きな刺激を予兆するキックオフでした。(30代・不動産)

特に最近は閉じられた世界で過ごしているなと感じていた中、様々なバックグラウンドを持った塾生の皆さんとの出会いに、遠いと言われている不動産業界でもダイバーシティを少し感じ、この一年間皆さんと机を並べ、意見を交わし、時には盃を交わすことに、とてもワクワクしている自身に気がつきました。
ミレニアル世代による影響力が社会や政治経済に浸透してきていると言われている中で、それに近い世代の同業界でもバックグラウンドの異なる皆さんが集まり、お互いを尊重しながらも気づきを与えられる関係を築き、その関係性の中で生まれたアイデア等で社会に良い影響を与えられるまでに至ればこの上ないと思います。
冒頭中山塾頭のお話にも有りましたように、「不動産業界を担う次世代の人材を育てる」という塾の目的を意識し、普段より視座を一段高くして励もうと、そんなことを思った塾生1日目でした。(30代・商社)

  • 開講式・不動産を見る目、価値の考え方
  • 開講式・不動産を見る目、価値の考え方
中山 善夫

株式会社ザイマックス不動産総合研究所代表取締役社長。ニューヨーク大学大学院不動産修士課程修了。一般財団法人日本不動産研究所で数多くの不動産鑑定・コンサルティングに従事。その後、ドイツ証券にてドイツ銀行グループの日本における不動産審査の責任者を務める。2012年よりザイマックスグループの役員に就任、現在、ザイマックス不動産総合研究所にて不動産全般に係る調査研究を担当。不動産鑑定士、MAI、CCIM、Fellow of RICS、Member of CRE。ARESマスター「不動産投資分析」科目責任者、不動産証券化協会教育・資格制度委員会委員。

ザイマックスザイマックス総研の研究調査