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不動産市場における「これから10年の構造変化」

講師榎本英二野村不動産アーバンネット代表取締役
兼副社長執行役員

第七回目の講義は榎本さんによる「不動産市場における『これから10年の構造変化』」。
次世代に向けて塾生達が活躍するうえで「仮説を持つことを大切にして、ビジネスチャンスを見つけてほしい」というメッセージから始まりました。
変化をいかにビジネスチャンスにするか、これから考えられる「新築からセカンダリー（既存）へ」「運用資産1.6京円へ」「人生100年時代」「不動産テックの時代」といった7つの構造変化について、まずご自身の仮説を述べた上で、塾生全員と意見交換を行いながら講義が進んでいきました。

【塾生の声】

不動産ビジネスでの長いご経験を背景に、「仮説」を持って考えることの大切さを、新築−中古、人生100年時代のニーズ、グローバル都市間競争、AI等の新技術など様々な切り口で考える種を頂きました。少子高齢化、人口減少など、ネガティブに捉えがちな変化の中においても、いかにビジネスの機会を捉えるかというだけに留まらず、日本が将来世代にいかに豊かな暮らしを繋げていけるかということに広がりを持つ講義でした。（30代・公務員）

生まれ来るビジネスチャンスに、いち早く気づくためには、将来に関する「仮説」を持つことが重要。例えば、日本の不動産市場が行き着く先についての仮説（例：日本＝米国×0.4）を持っていれば、日々目の前を流れる情報は、仮説の検証材料となる。いち早く検証できれば、市場の行き着く先を見据えた新しいビジネスに、いち早く乗り出せる。
講義を通じて、仮説とは「アイデアの源泉」であり「1を聞いて10を考えるツール」であると捉えることができるようになりました。この新たな視点を、早速自身の仕事に活用したいと思います。（30代・建設業）

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これからの都市を考える

講師内田 要不動産協会副理事長専務理事

第六回目は、内田さんによる「これからの都市を考える」。都市を取りまくメガトレンドや国際都市間の比較の中で東京の特徴・課題などの解説がありました。また後段には、今年4月に不動産協会が4月22日に公表した「オフィスの未来に関する調査」の結果概要について、ザイマックス総研の石崎さんの説明がありました。
生産性を上げるには、イノベーションを生み出すために都市がどうあるべきか。年齢や学び方・働き方・住まい方などのライフスタイル、社会参画の様態、国籍・文化・価値観などあらゆる面での多様化が進む社会において「人生100年時代の都市・オフィス・住宅とは」をテーマにチームディスカッションが行われました。各チームの発表後、清水先生、内田さんから講評をいただきました。

【塾生の声】

イノベーションやダイバーシティという観点から今後の都市・建物のあり方を考察する講義でした。将来を見通す各種データは、これまでの成功体験や当たり前としていた前提条件に囚われていては通用しない現実を浮き彫りにしています。
一度出来上がると簡単には変更、造り替えができない特性を持つ都市・建物において、スピードや多様性を求める社会のニーズをどう受け止め実現するか、つくり手の一端を担う者として今後も大きなテーマとして取り組みたいと思います。（30代・建設業）

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先を読むための「アナロジー思考」

講師細谷 功ビジネスコンサルタント／著述家
(株)クニエ コンサルティング／フェロー

第五回目の講義は不動産から離れ、思考力を養うスキル講座です。テーマは『地頭力を鍛える』などの著書で知られる細谷さんによる「先を読み、新しいビジネスを発想するためのアナロジー思考」。自分の課題や問題に対して「一見、遠い世界」での抽象化した共通点を見つけ、ひらめきや不連続な仮説を立てていく。多くの事例紹介や演習を通して塾生は「アナロジー思考」を学んでいきました。

【塾生の声】

講義を受けるまでは「アナロジー思考？？」という感じでしたが、細谷先生のわかりやすい講義やグループディスカッション等を通じて、こんな発想・思考方法があったのかと、まさに目から鱗でした。
時代の変化で陳腐化しないアナロジー思考等を習得すべく、講義終了後、早速先生の著書「地頭力を鍛える」「アナロジー思考」を購入し拝読しております。
今後も新たな気付きに出会えることを楽しみに1年間頑張りたいと思います。（30代・生命保険）

非連続的に変化する今の世の中においてはこれまで競合とされていなかった企業・業種と争うことになり、その競争の中で生き残るためにはアナロジー思考が大切であることを学んだ。アナロジー思考とは「要するに何なのか」という関係性をできるだけ遠くのものから連想し、そこから齎される人の行動パターンの変化に対する仮説を立てるということである。
感想としては、これまではアナロジー思考と対照的である論理的思考を意識することが多く、アナロジー思考に挑戦するワークは非常に新鮮かつ難しく感じた。今後は日常の場面からアナロジー思考を行う癖をつけたいと思う。（20代・アセットマネジメント）

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消費者行動の変化と小売業のあり方

講師藤原 真ザイマックス商業不動産サポート事業部 事業推進部長

講師山田 賢一ザイマックス不動産総合研究所 主任研究員

第四回目の後半は藤原さんと山田さんによる「消費者行動の変化と小売業のあり方」。eコマースの進展、AIの進化、人口減少、都市構造の変化など、様々な要因によって、今後小売業はどのように変化していくのか。事前に配布された資料を元に、「食品スーパー」「ショッピングセンター」「ロードサイド店舗」「百貨店」の「不動産」としての未来（概ね10年～20年後）についてチームに分かれ、ディスカッションが行われました。各チームの発表後には講師による講評と補足解説が行われる中、小売業に関係する塾生達が自分の経験や最近の動向を皆に共有するなど、活発な議論が行われました。

【塾生の声】

商業施設については、eコマースの脅威でネガティブと考えられがちですが、逆にそれを機会と捉えた動きが今後一層進んでいくかと思いました。
百貨店・郊外ショッピングセンター・スーパー等、各アセットクラスによってフェーズが異なるため、それぞれが抱えている課題を見直す良い機会となりました。（30代・ファンドアナリスト）

商業施設の業態は、業務を通して概要は把握していても、現状・環境のデータも踏まえ、近未来を業態毎に議論することはとても貴重な時間となりました。リノベーションの事例や業態毎の最近のトピックス等、「生の情報」を聞くことができました。業務で調査されている講師の方々のお話は一つ一つ説得力があり、これからもしっかり吸収していきたいと思います。（30代・信託銀行）

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グローバルな視点からみた日本の働き方とオフィス戦略

講師石崎真弓ザイマックス不動産総合研究所 主任研究員

第四回目の前半は石崎さんによる「グローバルな視点からみた日本の働き方とオフィスの未来」。企業の働き方改革に取組む実態や課題、このような企業の動きがオフィス市場にどのように影響を与えるかについて、様々なデータ等を用いた解説がありました。今後、企業が働き方改革を進める上でワークプレイスのあり方は重要な経営課題として認識され、スペースの効率化やABWの導入、フレキシブルに利用できるオフィスの選択といった流れが進む。そのような中で、不動産事業者は複雑化する企業のニーズに対するサービスの提供が求められるとの解説がありました。

【塾生の声】

今世間から一番注目を浴びているホットワードである「働き方改革」。実態を伺うと、企業側の意識が高い反面コストがかかる・実働を把握しにくいなど、決して容易に克服できないハードルが存在している。「改革」と言うと、一般的に形・制度面に目を向けることが多いが、働く場所としての「オフィス」そのものの定義が変わる時代になってきていますし、不動産を心理学・空間学的なパースペクティブから分析する流れも、いずれ当然のようになると思われます。シェアオフィスは海外にもまだ成功例が数少なく、少子高齢化と人手不足が深刻に進んでいる日本は、検証にとってむしろ最適な環境かもしれない。（30代・不動産総合サービス）

働き方改革において、多様なワークスタイルへの受容性を高める必要性を再認識するとともに、多様性というのは自由ではなく、信頼と自律の相互関係により初めて成立するものであることを本講義を通じて学びました。働き方関連法案が成立し、脚光を集めている現状ではありますが、これはあくまでもきっかけであり、未来においては、オフィス・住宅・商業等の既存の用途概念を超えて、ディベロッパーとしては、人のアクティビティを軸にしたシームレスなハード・ソフトの両面での広義の不動産を提案し続けていく必要性を感じました。（30代・不動産業）

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ストック型社会における建物を考える

講師吉田 淳ザイマックス不動産総合研究所 取締役・主幹研究員

第三回目の講義は、「ストック型社会」がテーマ。「建物とは何か？」から始まり、建築ストックの現状や保有・運用にかかわるリスク、建物寿命に関する考察、今後求められてくる建物などの講義があり、その後、不動産を取り巻く社会環境の変化として「人口減少および高齢化の進展」「働き方改革の進展」などについてグループディスカッションと発表が行われました。四期生にとっての初めてのグループディスカッションでしたが、その後の懇親会では「様々な業種の方たちと意見交換ができるのはとても刺激的だった」といった声がでていました。

【塾生の声】

私が普段接している法律実務では、あるべき方向性を見定めて摺り合わせていく議論が多いです。他方で、今回の「ストック化社会」といった社会の動向ないし変化に着目し、その観点から建物の意味や将来を考え直すという検討は、「あるべき方向性」が容易には見定まりません。ディスカッションでは、多様でありながらも、それぞれ説得的で興味深い意見や予想が交わされ、とても新鮮で刺激的に感じました。
今回は3回目の講義であり、まだまだ序の口ですので、幸運にもご一緒させていただくこととなった他の塾生の皆さんとともに、今後とも目一杯勉強させていただきたいと思います。（30代・法律事務所）

普段取引したり検討したりしているオフィスビルを考えても、やはりバブル時期に建てられたものが非常に多く、グラフで改めて見るといびつさに驚きました。
また、日本では様々な要因で不動産（建物）の寿命が短命ということも少し実感があって、少し前まではすぐに解体新築という流れだったと思います。しかし、建築費の高騰などもあり、よりメンテナンスやコンバージョンの重要性は高まってきているのだと思います。
グループワークではいろんな意見が活発に出ており答えはまとまりませんでしたが、Iot・AI技術革新や働き方改革・人口減少など様々な要因により、これまで以上の速度で建物に求められる仕様も変化していくとすると、少し先を見据えて対応していくことが、良質な建物ストックの形成に寄与するのではないかと感じました。（30代・不動産総合サービス業）

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不動産市場の未来

講師清水 千弘日本大学スポーツ科学部、東京大学、MIT不動産研究センター

第二回目は、当塾のアドバイザーでもある清水先生による「不動産市場の未来」と題した講義でした。ビッグデータから予見できる日本の未来。人口減少、高齢化、そしてそれに伴う土地価格の下落といった課題に対し、どのようにして立ち向かうのか。また、AIの活用事例を取り上げ、我々の業務はどう変革していくのだろうか、といった不動産業界を牽引するリーダーを志す塾生に向けた未来を展望する内容でした。

【塾生の声】

本講義冒頭の「予測は当たらない」「Unknown unknownsの時代」「ビッグデータは（正解を導くものではない）リスクの範囲は限定できる」などの話によってビッグデータが何たるかが朧気ながら見えてきた。不動産市場の将来の考察は悲観することではなく、事実は事実として認識し、我々は「“幸せ”“豊かさ”の絶対的な価値を不動産市場の中でどう作り上げていくか」を考えることだと感じた。（30代・小売業）

ビッグデータから、過去を振り返り、今後の都市の在り方を考えたときに「アメニティ」という言葉が一つのキーワードになっていることが、まず目から鱗であった。是非、今後の仕事に活かそうに思う。さらに私の中で大きな衝撃だったのは、AIが担える不動産業務の実例についてである。よりクリエイティブな仕事が、今後どんどん産まれるまさに節目の時代に生きているのだと実感した。また、最後に「これらがどう人の幸せに貢献できるのか」という本質に立ち返った議論もあり、今もずっと考えさせられている。（20代・不動産業）

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開講式・不動産を見る目、価値の考え方

講師中山 善夫ザイマックス不動産総合研究所 代表取締役社長

からくさ不動産塾、第四期が開講しました。今期も様々な業種から19名の塾生を迎えてのスタートです。講義に先立ち、中山塾頭、アドバイザーの清水先生より開講の挨拶がありました。また、第16回目の講師である吉崎さんが来られ、ご自身がからくさ不動産塾1期生だった事を踏まえたエールが4期生に送られました。

講義はプログラムの導入ということで、不動産についての基本的概念の確認のほか、【不動産のこれからを考える上でのトピック】について各グループに分かれてディスカッションを行いました。

【塾生の声】

不動産の本質を考える。
業界の本質を考え抜くとは言うは易し、無知が力となって発揮されていた駆け出しの感性はいつしか擦り減り、何れの立場であっても、所属する組織や環境によって概ね事象の捉え方の視座は固定化されていくと思います。
第1回目の講義ではその凝り固まった塾生の視座をほぐすべく、塾頭より「不動産を見る目、考え方」として“知ってはいても日常で捉えていなかった視点”を再認識すべく教示頂き、テーブルディスカッションでも同年代の様々な事象の捉え方を共有し互いに良い刺激になりました。
新元号を迎える年に開催される現代版「松下村塾」、人生の大きな糧になる1年間の入り口に立ち、身が引き締まると共に大きな刺激を予兆するキックオフでした。（30代・不動産）

特に最近は閉じられた世界で過ごしているなと感じていた中、様々なバックグラウンドを持った塾生の皆さんとの出会いに、遠いと言われている不動産業界でもダイバーシティを少し感じ、この一年間皆さんと机を並べ、意見を交わし、時には盃を交わすことに、とてもワクワクしている自身に気がつきました。
ミレニアル世代による影響力が社会や政治経済に浸透してきていると言われている中で、それに近い世代の同業界でもバックグラウンドの異なる皆さんが集まり、お互いを尊重しながらも気づきを与えられる関係を築き、その関係性の中で生まれたアイデア等で社会に良い影響を与えられるまでに至ればこの上ないと思います。
冒頭中山塾頭のお話にも有りましたように、「不動産業界を担う次世代の人材を育てる」という塾の目的を意識し、普段より視座を一段高くして励もうと、そんなことを思った塾生1日目でした。（30代・商社）

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